TCMB: Google aramaları konut fiyatını tahminde zayıfladı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) araştırmacıları Altuğ Aydemir ve Ali Sevim'in hazırladığı çalışma, Google'daki konut aramaları ile konut piyasası verileri arasındaki bağın para politikasına göre değiştiğini gösterdi. 'Google Aramaları, Konut Fiyatları ve Konut Satışları: Türkiye'nin Parasal Sıkılaşması Etrafında Rejim Bağımlılığı İşaretleri' başlıklı Ekim 2026 tarihli çalışma tebliğinde, Haziran 2021-Mayıs 2026 dönemine ait veriler kullanıldı.

Araştırmacılar, Google Trends üzerinden konutla ilgili 256 arama ifadesini değerlendirdi ve bunların 72'sinden bir arama endeksi oluşturdu. Bu endeks, konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış aylık değişimi ve Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan konut satışlarıyla karşılaştırıldı.

2023 sonrası ilişki belirgin biçimde zayıfladı

Çalışmada, 2021'den 2023 ortasına kadar devam eden yüksek enflasyon, negatif reel faiz ve hızlı konut fiyatı artışlarının görüldüğü dönem ile 2023 ortasında başlayan parasal sıkılaşma dönemi ayrı ayrı incelendi. Sıkılaşma öncesinde Google arama endeksi ile reel konut fiyatlarındaki aylık artış arasında güçlü bir ilişki bulunduğu, arama endeksindeki tipik bir artışın aylık reel konut fiyatı artışının yaklaşık 1,6-1,7 puan daha yüksek olmasıyla birlikte görüldüğü belirtildi.

Araştırmacıların temel modelinde Google arama endeksinin konut fiyatlarındaki reel değişimle ilişkisini gösteren katsayı, sıkılaşma öncesinde 0,046 iken sonrasında -0,003 olarak hesaplandı. Enflasyonun hesaba katıldığı modelde ise sıkılaşma sonrasındaki katsayı 0,022 oldu; bu değer önceki dönemdeki 0,048'lik katsayının yarısından azına karşılık geldi. Buna göre ilişki tamamen ortadan kalkmadı ancak belirgin biçimde zayıfladı.

Kırılma noktası Temmuz 2023 olarak belirlendi

Türkiye'de politika faizindeki artış Haziran 2023'te başlarken, çalışma Temmuz 2023'ü sıkılaşma döneminin ilk tam ayı olarak kabul etti. İstatistiksel kırılma testi de ilişkideki değişimin Temmuz 2023'te gerçekleştiğine işaret etti. Konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faiz oranı Haziran 2023'te yüzde 21,3 düzeyindeyken Temmuz'da yüzde 32,2'ye, Ağustos'ta ise yüzde 36,2'ye yükseldi.

Araştırmacılara göre bu dönemde finansman koşullarının sıkılaşması, konut satın almakla ilgilenen kişilerin arama davranışlarının fiyatlara aynı ölçüde yansımasını engellemiş olabilir. Ancak çalışma, ilişkinin neden zayıfladığını kesin olarak kanıtlamadığını, verilerin değişimin zamanını gösterdiğini ama mekanizmasını tek başına açıklamadığını vurguladı.

Tahminde katkı yalnızca boom döneminde görüldü

Çalışmada, Google arama verilerinin konut fiyatlarını gerçek zamanlıya yakın biçimde tahmin etmedeki katkısı da test edildi. Simüle edilmiş tahmin sonuçlarına göre Google arama endeksinin modele eklenmesi, parasal sıkılaşma öncesindeki dönemde konut fiyatlarındaki reel artışa ilişkin tahmin hatasını yüzde 20,2 azalttı. Sıkılaşma sonrasındaki dönemde ise bu avantaj devam etmedi; iki tahmin modelinin de 2023 sonrasındaki ortalama fiyat artışı değişimini hesaba katmasına izin verildiğinde, Google verilerinin tahmin performansına katkısı kayba dönüştü.

Konut satışlarında aynı sonuç görülmedi

Araştırmada konut fiyatları ile konut satışları birbirinden ayrı değerlendirildi. Google aramaları ile satışlar arasındaki ilişkinin fiyatlardaki ilişkiyle aynı yönde değişmediği, sıkılaşma sonrasında Google aramaları ile konut satışları arasında pozitif ilişki tespit edildiği görüldü. Ancak satışlardaki değişimin nasıl ölçüldüğüne bağlı olarak sonuçlar farklılaştı ve Google arama verileri konut satışlarına ilişkin tahminlerin doğruluğunu artırmadı.

Araştırmacılar bu nedenle internet aramalarına dayalı göstergelerin hem para politikası dönemlerine hem de incelenen değişkene göre ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı. Çalışmada yer alan bulguların nedensellik kanıtı olmadığı, değişkenler arasındaki ilişkiyi gösterdiği ve analiz döneminin görece kısa olduğu da belirtildi.